升宏网维修资金“沉睡” 房屋“养老”难题如何破解?

8月1日，在湖南长沙，一位21岁的女孩，被高空突然坠落的物体砸中升宏网，不幸离世。而这块夺命坠落物，警方初步判断，是从一栋高层住宅的外墙脱落下来的。尽管事故的最终结论警方还在论证之中，但我们发现，该小区物业在去年就发现了疑似事发的楼栋存在渗水等风险，已经申报了专项维修资金，可是一整年过去了，实质性的维修，却因为种种原因迟迟没有实施。

这个住宅专项维修资金，到底是一笔什么钱？自己的小区有没有？为什么它的申请过程如此低效，它是发生这起悲剧的唯一原因吗？

中国的城市房屋，目前正大面积地进入“老龄化”，这起悲剧背后，到底反映了什么样的共性问题？房屋维修，难在何处？

“夺命”墙皮

维修资金卡在审批关

事发近一周，本周五，记者来到发生高空坠物的长沙开福区北辰三角洲E3区，业主依然心有余悸。

时间回到一周前的8月1日，19时许，一名21岁的年轻女子，在紧邻6号栋的道路上散步时，被高空坠落物体击中身亡。第二天，开福区公安分局相关负责人表示，该事件已排除刑事案件，初步判断是建筑物外墙脱落所致。

长沙市开福区住建局物业监管科科长唐德虎：我们现在没办法判定到底是临街这栋楼掉下来的，还是中间那栋楼掉下来的，公安部门已经采样了，已经把事发地死者周边散落的水泥块，和建筑物本体取样，已经拿去做对比了。最后的结论，可能还需要他们进一步论证。

发生事故的北辰三角洲E3区，共有3200多户，属于超高层、高密度住宅小区。疑似涉事的6号栋有两个单元，于2013年2月建设，2015年9月竣工验收，2015年12月交付使用。

尽管楼龄不过10年左右，但根据相关规定，建筑物外立面防水工程的质保期是5年，外墙装饰质保期为2年，这栋楼已经超过质保期。而这起事故的发生，更是让6号栋的业主们惴惴不安。

其实，早就有业主反映，部分楼栋已经出现了外墙皮脱落的现象。

物业有关负责人表示，物业按照服务合同约定，每季度都会对房屋本体及设施进行巡查，今年还曾对6号栋进行过2次排查。而在去年4月，他们就收到了业主有关6号栋墙体渗水问题的反映。

长沙开福区北辰三角洲E3区物业负责人范女士：因为有多数客户反馈房屋有渗漏水情况，最终渗漏水问题想要解决的话，还是要启动维修基金。我们就快速组织了业主协调会议，这个会议组织的时间，是在去年7月份。

去年7月，物业组织相关业主开会协调讨论，并表决通过为包括6号栋在内的6栋房屋墙体申报专项维修基金，维修范围覆盖了报修问题的300多户相关业主。在物业负责人看来，渗水问题与墙皮脱落密切相关。

从物业提供的各楼栋维修进展时间表来看，去年11月，6号栋维修已经完成施工单位招投标，而随后经历了外勘现场、公示、进场施工、受诉停工、大暴雨延期等，实质上的维修迟迟未展开。不过在物业公司看来，针对6号栋的维修，物业已经在走应急程序，如果按常规流程，还要耗费更长时间。

长沙开福区北辰三角洲E3区物业负责人范女士：如果走一般程序，就需要E3小区三千多户的客户三分之二的业主参与，二分之一业主同意。因为我们最开始收集了这300多户业主，所以我们启动应急程序。我们的应急只是要关联客户，就是有渗漏水的客户来进行签字。

根据长沙去年出台的试行版《长沙市物业专项维修资金使用实施细则》，物业专项维修资金使用，分为一般使用和应急使用，其中，应急使用适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即进行物业共有部分维修的紧急情况，比如电梯、消防系统、屋面外墙防水等“可直观认定的”的情形。

长沙市物业维修资金管理中心资金使用部部长张小林：其中像外立面这个应急情况，是包含在应急维修的重要一项，跟一般维修资金使用的区别，它不需要经过业主的表决程序。事前不用表决，事中进行公告，事后再行公示的方式使用。应急维修的比例事实上占据了我们长沙市物业维修资金使用的60%以上。

升宏网

有业主告诉记者，小区还缺乏全覆盖的高空监控摄像头，而早在2021年12月，物业曾承诺，会将安装工作列入2022年重点工作计划，但至今仍未安装。

中国社会科学院保险与经济发展研究中心副主任阎建军：无论是每年电梯年检，还有很明显的外墙面脱落，出现这种情况的时候，只要有存档的情况下，物业就必须要采取措施。因为这种事会越来越多，所以我们也希望房屋的主管部门，也要给物业增加一些规定。

住宅专项维修资金，顾名思义，是专门用于房屋共用部位和设施维修、更新和改造的资金。通常来说，这笔钱在居民购房的时候就已经缴纳了。然而，明明是居民自己的钱，但真正用到的时候，却没那么容易。

在媒体报道的案例中，从提出申请到真正使用维修资金，动辄几个月，有的甚至长达三四年都没能落地。维修资金的审批，需要经过业主委员会、物业公司、街道办、房管局等多个环节的层层审核，还需要业主大会表决通过，任何一个环节的拖延，都会让年久失修的房子，陷入漫长的等待。

但是，面对安全，我们经得起这样的等待吗？

房屋老龄化加速

维修困局如何破？

多起墙体脱落事件背后，是我国城镇住宅逐步进入“老龄化”的现实。

近年来，住房城乡建设部正积极开展城市体检工作，全国290多个地级市已经全面开展了城市体检。而去年47个体检样本城市回收的近50万份调查问卷结果显示，

2000—2009年建成住宅面临的主要问题中，漏水渗水等墙体问题最为突出；

2000年前建成的年代更久的住宅，这一问题就变得更加突出。

中国科学院地理科学与资源研究所二级研究员张文忠：正如人一样，其实这些建筑也进入一个重要的生命周期，也就是进入中老年的阶段。在这个阶段下，这些建筑，地上的一些基础设施和地下的管网都进入更新修缮和重建的重要发展阶段。对涉及安全的问题，隐患的问题，老百姓关心的重大问题，要立行立办，就是说我发现问题马上要处理问题。

外墙开裂、屋顶渗水、电梯老化，住宅专项维修资金，正是用来解决这些住宅共用部分的安全问题。但这笔钱，想要使用却并不容易。

民法典规定，使用该资金需满足“双三分之二”和“双过半”原则：即应当由专有部分面积占比2/3以上的业主，且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经其中面积和人数均过半数的业主同意。

在山东临沂，李先生为了解决房顶渗水问题申请使用维修资金，却需要征求整个小区五栋楼136户业主的意见，最终仅获得26户同意，70户反对，还有40户根本联系不上。

中国社会科学院保险与经济发展研究中心副主任阎建军：北京最大的小区，上万户，甚至有些小区十万户，在物理上聚集三分之二业主表决，这个确实是门槛非常高。

迈过业主表决这道坎之后，申请这笔资金，还要经过物业公司与施工单位的协调和确认，再由街道办、房管局等多部门进行审批。去年夏天雨季来临时，南京某小区的顶楼住户集体出现屋顶渗水的情况，当时物业就申请了维修资金。如今，一年过去，又到雨季，这笔资金，仍然没申请下来。

面对漫长的常规流程，其实2008年施行的《住宅专项维修资金管理办法》，就已经为危及房屋安全的情况开辟了“绿色通道”。如果情况紧急，需要立即对住宅的公共部分进行维修和更新、改造，物业或业委会可以跳过业主表决，直接向主管部门递交申请。

在湖南、山东等多地的维修资金管理办法中，就明确了外立面严重脱落、防水严重损坏和电梯故障等都属于紧急情况。然而，在实际操作中，是否足够“紧急”，也缺少明确的认定标准。

一边是大量急需维修资金的住宅，另一边则是，沉睡在账户中数目不小的维修资金。以北京为例，北京市住房资金管理中心的数据显示，截至今年6月底，北京市住宅专项维修资金归集已经突破1000亿元，余额则超过了840亿元。

如何突破资金使用门槛高、审批程序烦琐的瓶颈，有效激活这笔沉睡的巨额资源，已成为各地亟待破解的重要课题。

根据住建部的信息，去年以来，全国290多个地级市已全面开展了城市体检，住房安全当然是其中的重要一环。可体检完了，隐患发现了，接下来怎么办？于是，如何激活住宅维修资金，破解其启动周期长的困局，就成了很多地方共同的问题。

不同的是，有些地方在行动，比如，一些城市就通过地方立法，简化申请流程，降低使用门槛，让躺在账户里的这笔钱真正“活”起来。还有一些最基层的小区，在暂时无法破解矛盾的情况下，想办法采取了各种应急措施，最重要的目的，首先还是需要牢牢守住安全这个底线。

破局之路

应急举措与制度创新的探索

一刮风一下雨，就往下掉瓷砖，而且十栋居民楼，几乎无一幸免。在这个27层的高层住宅小区，不知何时就会坠落的危险瓷砖，谁不害怕？

河南省焦作市四季花城小区物业经理张洁：每栋楼都有瓷片零星脱落，偶尔脱落，如果使用住宅专项维修基金，手续比较麻烦。

这个小区还远远算不上老旧小区，2011年开始交付，2013年交付完成，但墙体外立面已经过了质保期，如果要进行维修，就必须申请住宅专项维修资金。深知资金申请的流程烦琐漫长，小区物业决定，与其坐等，不如另想办法。

从单元门口到行人步道，还有停车位、小广场，只要是可能掉落瓷砖的地方，物业都拉起了防护网。整个小区占地面积约六万平方米，拉网的面积大约六千五百平方米，总体花费大约20万元，完全由物业承担，不需要业主出资。更重要的是，整个工程耗时不到半年，算是解了燃眉之急。

河南省焦作市四季花城小区物业经理张洁：使用维修基金修缮，费用比较大，我们这个拉网大概用了二十多万，所以说比较实际一点。拉完之后，确实起到了非常好的作用，因为每栋楼都有零星的瓷片脱落，中间的网确实是兜下了不少瓷片，我们工作人员也及时清理。

搭建防护网，绕过了住宅专项维修资金漫长的审批流程，这显然是有些无奈的应急之举。

除了这样的权宜之计，有的地方也在进行更深层次的探索，通过简化流程，来缩短资金申请的周期。

江苏省苏州工业园区海悦花园三区居民杨先生：我们小区多栋楼的大线条自然脱落，墙面渗水，由于质保期过保了半年，开发商不负责维修了，困扰着我们居民的正常生活。

同样面临着墙体外立面脱落的风险，苏州的这个小区，决定动用小区的专项维修资金进行修缮。不过，他们也面临着同样的困难，双三分之二业主参与表决、双半数同意，对于一个拥有2300多户居民的大型社区来说，显然并不容易。

为破解这一困境，小区物业“双管齐下”：一个是逐栋制定维修方案并由该栋住户单独投票，完成一栋，先修一栋；同时，利用当地一款物业管理App，把维修方案、资金明细等信息上传，供业主在线上查看并投票，大大降低了投票过程中的阻力。

而在国家层面，从2023年起，我国已经开始进行房屋体检、养老、保险三项制度的试点工作。在房屋保险方面，试点已经有所成效。浙江宁波、江苏张家港、河北沧州等地，都在试点为老旧房屋购买保险，小区电梯、住宅外立面等都是投保的重点。在此模式下，一旦相关设施出现故障，将由保险公司进行赔付，能快速解决维修资金的问题。并且，在各地的实践中，业主只需要进行一次投票，就可以决定一年甚至几年的投保事项。

中国社会科学院保险与经济发展研究中心副主任阎建军：业主的一次投票，有的一年期保单，就解决了一年的电梯维修，外墙面维修的问题，一次表决就可以了。我们还了解成都是业主一次投票可以购买三年期的电梯维修保险。购买了相应的保险之后，保险公司的利润、效益就和房屋安全管理情况高度挂钩，一旦出现死伤事件，就会出现大量赔偿，所以他就很注重采取一些事前预防的办法。比如对外墙面进行巡视，制定一些巡视整改方案，尽量不要脱落，不要出现死伤事故。从房屋安全管理角度来说，这不失为一个可以尝试的办法。

毫无疑问，我们正快速步入房屋“老龄化”的时代。

数据显示，截至2022年底，城镇中房龄超过30年的房屋已接近两成，相当于每5套城镇房屋，就有1套进入了设计使用年限的中后期。而预计到2040年，全国近八成小区都将成为“老小区”。这意味着，不久的将来，房屋维修需求将呈爆发式增长，而当前住宅维修资金配套的体制机制，能不能满足这样的需求，是我们必须要解决的问题。

抓紧时间升宏网，解决难题，长沙这样的悲剧，可不能再发生了。

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