好牛优配从单点突破到生态重构，北京城市焕新加速跑

首钢园工业遗存与冬奥赛事完美融合，亮马河串联起古都与国际风情，模式口街区成为国家级旅游示范样板，长辛店老镇焕发国潮魅力……“十四五”期间，北京城市更新交出亮眼答卷。

进入“十五五”时期，城市更新正从“单点突破”转向“片区统筹”，从“耐心资本”迈入“更新生态”。作为开局之年，2026年北京锚定城市更新固定资产投资2300亿元，而2030年剑指年度投资3000亿元以上。未来，更多北京城市更新样本将持续涌现，为首都高质量发展注入强劲动力。

首钢园四高炉首钢国际会展中心。资料图片/新京报记者浦峰摄

投资跃升：今年城市更新固投目标锚定2300亿

《北京市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》（简称《规划纲要》）明确，将城市更新作为城市建设发展的重点方向和重要动力，突出城市更新整体性、系统性，完善以需求为导向、以项目为牵引的分类实施机制，城市更新年度投资到2030年达到3000亿元以上。

今年4月，由北京市城市规划设计研究院联合北京城市更新联盟编写的《2025北京城市更新白皮书》（以下简称“白皮书”）显示，2025年北京城市更新固定资产投资达1846亿元，占全市固投总量约两成，同比增长154%，已成为扩内需、稳增长的重要抓手。

2026年作为“十五五”开局之年，北京市城市更新工作将紧扣“8+N”重点任务，固定资产投资目标锚定2300亿元。其中，“8”是重点实施的8类重点任务，“N”是鼓励围绕商务、科技、消费、居住4类主导功能，打造一批功能复合、便捷可达、多元时尚、特色鲜明的城市24小时活力中心。

从2026年北京公布的首批城市更新计划项目清单来看，共计1321个项目，计划投资1049.5亿元。涵盖既有建筑改造利用、老旧小区改造、完整社区建设、老旧街区商圈和产业区更新、城市基础设施更新、城市功能完善与民生保障、城市生态系统修复、历史文化保护与传承等8大任务类型。重点项目聚焦历史文脉传承与片区综合提升，包括故宫周边申请式退租、景山三期片区综合性城市更新、白塔寺历史风貌保护区等。

回顾“十四五”期间，北京加快人居环境提升与公共服务补短板。其中，完成市属老旧小区改造6700万平方米，惠及超30万户居民；实施危旧房改建82.7万平方米，D级危楼全部纳入拆除改造，西城区桦皮厂8号楼“原拆原建”探索出老城更新范本；精准补齐“一老一小”等短板，昌平北科婴幼学苑填补区域婴幼儿服务空白，朝阳北投奥园1314打造多元体育休闲园区。

城市更新绝非简单的拆旧建新，而是在守护城市记忆、延续文化根脉基础上的有机焕新。“十四五”期间，北京完成核心区平房院落申请式退租9773户，故宫周边、菜市口西、法源寺、大栅栏观音寺等片区深化平房整院退租机制，恢复胡同、四合院城市肌理。在工业遗产活化与区域转型方面，东城区禄米仓新视听产业园、怀柔区金隅兴发水泥厂等，实现工业遗产保护与产业赋能的有机统一。

多元共治：政企银研协同下的可持续模式

城市更新是一项系统工程，单靠政府唱“独角戏”走不远。北京作为全国第一个实现减量发展的超大城市，建立可持续的更新模式是实现高质量发展的关键一环。

从目前来看，北京城市更新共建共治共享格局逐渐形成。北京城市更新联盟的平台作用日益突出。责任规划师、建筑师、估价师、园艺师等专业力量，积极参与项目规划建设，提供全流程陪伴式服务。

与此同时，北京城市更新多元主体深度参与已成常态。如东城区朝阜路和南北小街环境整治过程中，52家沿街店铺、天润财富中心等社会主体自主投资更新门面；丰台区马家堡路68号院2号楼项目，居民出资占总投资额55%，形成“谁出资、谁受益”可持续模式；朝阳区酒仙桥将台片区，责任规划师团队提供专业指导，撬动区域功能优化升级。

2026年，北京将搭建全方位、多层次资源对接平台，激发各类市场主体活力，探索社会资本参与新模式，发挥城市更新联盟桥梁作用，推动政企银研在项目谋划、资金筹措、运营管理等方面深化合作。

政策加码：75项改革创新举措破解堵点

根据《规划纲要》，“十五五”时期北京将加强制度创新和政策集成，健全多元化投融资方式。持续探索优化存量产业用地续期、地价评估等政策机制，完善项目审批流程。丰富金融信贷支持产品。同时建立城市更新专项体检机制，实现“体检－更新－评估”良性互动。畅通从规划、评估、征询、启动到建设的全过程公众参与机制。

从目前政策体系来看，北京不是“一刀切”，而是当“老中医”，强调政策精准发力。2025年底，北京发布了《北京市城市更新政策激励工具箱（1.0版）》，推出75项改革创新举措，以破解城市更新实践中的堵点问题。包括强化建筑指标统筹、支持功能混合与复合利用、优化历史遗留问题解决和土地续期、加强区域综合性更新保障等7方面。

北京将75项政策分为三类，其中41项为全面实施类，实行“免申即享”，直接惠及项目主体，比如组建区域综合性更新统筹谋划实施平台、简化老旧厂房内部加层改造审批流程等；20项为试点推进类，各区专班研提试点项目，报各牵头单位研究确定后推动实施，包括存量工商业土地使用权续期试点、历史遗留无手续建筑分类认定标准等；14项为探索研究类，由牵头单位研提方案，包括城市更新“一件事”集成办理、技术标准完善等。

值得一提的是，为了加快推进城市更新项目实施，《北京市城市更新范围内无手续建筑认定处理指导意见（试行）》于2025年12月31日印发。无手续建筑指土地权属清晰但建筑物存在审批手续缺失、不全或现状与审批不符的情形。这一政策为部分亟待更新的存量空间扫清了关键障碍。

理念升维：从“耐心资本”迈入“更新生态”

随着城市更新进入“深水区”，“十五五”时期，北京城市更新的理念也在发生变化。

在4月27日举行的《2025北京城市更新白皮书》发布现场上，北京市委副秘书长、市委城市工作办常务副主任王灏在回顾“十四五”初期的北京城市更新工作时表示，那时的关键卡点是资金，因此提出了“耐心资本”。“耐心资本”的理念被广泛接受后，北京在金融领域接连创新，比如经营权抵押贷款、REITs成为重要金融手段。

目前，北京加速构建多元化资金支持体系，比如首农产业园等4单REITs项目成功上市，面向民间资本推介项目239个、总投资约2350亿元；首钢园区创新推行“专项债+政策性金融+社会资本”组合模式，累计撬动社会资本超百亿元。

进入“十五五”时期，局面已然不同。王灏认为，当前资金压力已相对缓解，“十五五”时期，“钱、人、空间和业态都要统筹起来，不能单打一，更不能顾此失彼，所以提出‘更新生态’的说法。”他说，现在关注的重点是东西南北四个活力中心、职住商服平衡、八站两场、轨道站点周边一体化、成片区老旧小区综合改造……这些都需要用建立生态的思维去谋划和推进。

根据《规划纲要》，在实施区域综合性更新上，北京将探索形成整体谋划、资源统筹、政策集成、多元参与的更新模式，保障项目高效顺畅落地；打造中轴线沿线、磁器口东片区、永定湾等一批功能复合、特色鲜明的区域综合性更新片区。

2026年是“十五五”开局之年，也是北京城市更新向成片区、规模化、高质量迈进的关键之年。北京城市更新将聚焦组团发展，推动城市更新从“单点突破”向“片区统筹”转型。其中，重点启动实施综合性组团项目约50个，持续储备120个，打造一批职住商服平衡的活力中心，实现成片区、上规模。

随着“更新生态”理念的深入实践，北京城市更新也将走向“系统推进”的新阶段。每一处片区的焕新，都在为首都市民勾勒更有归属感、更有品质感的幸福生活新场景。

新京报贝壳财经记者袁秀丽

编辑杨娟娟

校对王心

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